Falsche Wohnungsgröße im Mietvertrag

1. Berechtigung zur Mietminderung
2. Auswirkungen bei Mieterhöhungen
3. Auswirkungen auf die Betriebskostenabrechnung

Mietminderung

Durch den Mietvertrag erhält der Mieter das Recht, die im Mietvertrag bestimmte Wohnfläche zu nutzen. Hat die Wohnung nicht die im Vertrag angegebene Fläche liegt grundsätzlich ein Mangel vor. Das Gesetz sieht aber in Bezug auf Mängel vor, dass unerhebliche Mangel nicht zur Mietminderung berechtigen.

In diesem Zusammenhang hat der Bundesgerichtshof bereits mehrfach entschieden, dass eine Abweichung von bis zu 10 Prozent zwischen tatsächlicher Wohnfläche und im Mietvertrag vereinbarter Wohnfläche als unwesentlich und damit unerheblich anzusehen ist.

Grund für diese "Bagatellgrenze" bei der Mietminderung ist, dass das Mietverhältnis nicht wegen Kleinigkeiten dauerhaft gestört werden soll. Ob das Gericht stets an der 10-Prozent-Grenze festhält oder im Einzelfall auch schon 9 Prozent ausreichen lässt, ist Frage des Einzelfalles.

Auswirkungen bei Mieterhöhungen

Eine Mieterhöhung wird ausgehend vom Quadratmeterpreis berechnet. Denn dieser wird als Vergleichswert zur ortsüblichen Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels oder zu Vergleichswohnungen herangezogen. Weist der Mietvertrag eine andere Wohnungsgröße auf, als die Wohnung tatsächlich hat, ist der Mietpreis je Quadratmeter anders. Das verändert teilweise gravierend die Einordnung in den Mietspiegel und damit auch den Wert pro Quadratmeter, um den der Vermieter die Miete erhöhen darf.

Früher hatte der Bundesgerichtshof auch hier die Grenze von 10 Prozent angewandt. Eine Flächenabweichung, die nicht als Mangel gilt, sollte sich demnach nicht plötzlich bei anderen Rechtenvon Mieter oder Vermieter als erheblich oder relevant bemerkbar machen. Mittlerweile wurde diese Rechtsprechung aufgegeben und für die Mieterhöhung wird ausschließlich die tatsächliche Wohnungsgröße herangezogen.

Besteht demnach Streit über eine Mieterhöhung, die ist stets anstatt der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche die tatsächliche Wohnungsgröße heranzuziehen. Andernfalls würde es zu einer Benachteiligung des Mieters kommen. Würde der Mieter von drei oder vier Mieterhöhungen belastet, die allesamt von einer falschen Wohnfläche ausgehen, summiert sich der auf die Abweichungentfallende Betrag über Jahre hinweg.

Deshalb ist es wichtig, alsbald nach Erhalt einer Mieterhöhung dagegen vorzugehen, insbesondere, wenn Zweifel an der Wohnfläche bestehen.

Auswirkungen auf die Betriebskostenabrechnung

Die Nebenkosten, die auf die Mieter umgelegt werden, werden, abgesehen vom Aufzug, ebenfallsnach der Quadratmeterzahl ausgehend berechnet. Bislang war auch hier die 10-Prozent-Grenze maßgeblich, denn wenn eine Abweichung für Mietminderungen gleichgültig ist und damit unerheblich ist, dann sollte nach bisheriger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auch dies für die Betriebskosten unbeachtlich sein, weil auch dort diese Variation nur zu einer unerheblichen Mehrbelastung führt.

Mittlerweile auch hier der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung geändertund die tatsächliche Wohnungsgröße ist auch für die Berechnung der Betriebskosten heranzuziehen, nicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnungsgröße. Denn die im Mietvertrag vereinbarte Größe ist eine nicht reale, nur dem Vorstellungsbild der Mietvertragsparteien entspringende Größe. Würde man allein darauf abstellen, führte dies zu einer Benachteiligung der Mieter untereinander, weil das Gesetz von einer Verteilung anhand objektiver und nicht subjektiver Kriterien ausgeht.

Die Betriebskosten sind dementsprechend auch anhand der tatsächlichen Wohnfläche zu berechnen. Das bedeutet: Nachmessen lohnt sich immer.

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