Mieterhöhung – was Sie unbedingt wissen sollten

1. Arten der Mieterhöhung
2. Gründe zur Mieterhöhung
3. Was gibt es bei einer Mieterhöhung zu beachten?

Arten der Mieterhöhung

Grundsätzlich ist zwischen zwei Arten der Mieterhöhung zu unterscheiden. Zum einen kann eine Mieterhöhung Form von Staffel- oder Indexmiete stattfinden. In diesem Fall, wird die Mieterhöhung bereits im Vertrag festgelegt. Dies muss nicht immer ein Nachteil für den Mieter sein, denn die Miete darf nicht über die vereinbarte Staffel- bzw. Indexmiete erhöht werden.

Zum anderen hat der Vermieter das Recht, die Miete entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen oder vorgenommene Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umlegen. Die gültigen Voraussetzungen finden Sie im folgenden Abschnitt.

Wichtig: Mieter sollten nicht jede Mieterhöhung ohne Weiteres hinnehmen! Nach unserer Erfahrung sind zwei von drei Mieterhöhungen u.U. unrechtmäßig. Sie können das Mieterhöhungsschreiben hier prüfen lassen und die Abwehr einer möglichen unrechtmäßigen Mieterhöhung beauftragen.

Gründe zur Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung muss Ihr Vermieter in Form einer E-Mail oder eines Briefes an Sie übermitteln. In der Mieterhöhung muss Ihr Vermieter auch den Grund der Mieterhöhung nennen. Neben der bereits erwähnten Staffel- bzw. Indexmiete kommen folgende Gründe kommen in Frage:

Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete

Vermieter haben das Recht die zu schuldende Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in der Regel anhand des örtlichen Mietspiegels bestimmt. Sollte kein Mietspiegel vorliegen, kann Ihr Vermieter die Mieterhöhung auch anhand eines Gutachtens oder unter der Heranziehung von drei vergleichbaren Wohnungen rechtfertigen.

Umlegbare Modernisierungskosten

Nimmt Ihr Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vor, kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Bei Modernisierungsmaßnahmen, die vor dem 01.01.2019 angekündigt wurden, darf der Vermieter hingegen 11% der Kosten auf die jährliche Miete umlegen. Betreffen die Modernisierungsmaßnahmen das ganze Haus, können die Kosten nur anteilig auf die Mieter umgelegt werden.

Unter Modernisierungen fallen übrigens nur wohnwerterhöhende Maßnahmen, bspw. ein neuer Balkon oder Aufzug. Abzugrenzen hiervon sind jedoch Instandhaltungsmaßnahmen, die lediglich den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung widerherstellen.

Tatsächliche Wohngröße

In vielen Mietverträgen ist die angegebene Wohnfläche nicht korrekt. Für den Fall, dass die tatsächliche Wohnfläche größer ausfällt, hat der Vermieter das Recht, die Miete entsprechend anzuheben – gleiches gilt auch für die Nebenkostenabrechnung.

Liegt die tatsächliche Wohnfläche jedoch unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche, hat der Mieter Anspruch auf eine Mietminderung – dieser Anspruch gilt auch rückwirkend, da der Mieter vorher keine Kenntnis über den Mietmangel hatte. Anfällig für hierfür sind insbesondere Dachgeschoss-, Maisonette-, und Souterrainwohnungen, sowie Wohnungen mit großen Terrassen oder Balkonen.

Was gibt es bei einer Mieterhöhung zu beachten?

Grundsätzliche Formalitäten

Damit die Mieterhöhung wirksam übermittelt wird, muss Ihr Vermieter gewisse Formvorschriften beachten. Wie bereits erwähnt, muss Ihr Vermieter den Grund der Mieterhöhung nennen (außer es handelt sich um eine Staffel- oder Indexmiete) und die Mieterhöhung via E-Mail oder Brief an Sie schicken. Des Weiteren müssen Datum, Absender, Nennung aller Mieter, sowie das Datum der Mieterhöhung korrekt ausgeführt werden. Läuft die Mieterhöhung über eine vertretende Hausverwaltung, muss der Mieterhöhung außerdem eine originale Vertretungsvollmacht beiliegen. Wurden nicht alle Formalitäten eingehalten, kann die Mieterhöhung unwirksam sein.

Daher sollten Sie in jedem Fall Ihre Mieterhöhung hinsichtlich der erwähnten Formalitäten prüfen lassen. Außerdem wird die Mieterhöhung erst durch die Zustimmung des Mieters wirksam. Sie müssen einer Mieterhöhung niocht sofort zustimmen. Für die Zustimmung der Mieterhöhung sollten im Mieterhöhungsschreiben Fristen genannt werden, die Ihnen Zeit für die Prüfung geben.

Zeitpunkt der Mieterhöhung

Der früheste Zeitpunkt in dem eine Mieterhöhung eintreten kann beträgt 15 Monate nach Einzug. Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete dürfen maximal im Abstand von 12 Monaten angekündigt werden.

Kappungsgrenze

Um ein unberechenbares Steigen der Mieten und eine Verdrängung von Mietern zu verhindern, hat der Gesetzgeber eine Kappungsgrenze eingeführt. Demnach knüpft das Gesetz eine Mieterhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete, die mit einer Mieterhöhung maximal um 20 Prozent überschritten werden darf. In einigen Städten in Deutschland liegt diese Kappungsgrenze anstatt bei 20 bei 15 Prozent.

Bevor Sie einer Mieterhöhung zustimmen oder den erhöhten Mietzins zahlen, sollten Sie das Schreiben prüfen lassen.

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