Die Wirksamkeit von Klauseln zu Kleinreparaturen in Mietverträgen ist oftmals Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Vor allem an formularmäßige Klauseln, die von individualvertraglichen Klauseln zu unterscheiden sind, werden hohe Wirksamkeitsvoraussetzungen gestellt.
ARTIKEL VON wenigermiete.de-Gründer und Anwalt Dr. Daniel HalmerFormularmäßige Klauseln liegen vor, wenn sie für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert und durch den Vermieter einseitig gestellt, also nicht über sie verhandelt wurde bzw. der Mieter keinen Einfluss auf sie genommen hat. Das dürfte auf die meisten Klauseln in Mietverträge zutreffen.
Schönheitsreparaturen werden in der Regel zum Ende des Mietverhältnisses durchgeführt. Sie umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Ob der Mieter die Pflicht hat, eine Endrenovierung im Mietvertrag durchzuführen, hängt von der Gültigkeit der Schönheitsreparaturklausel ab.
Beim Gebrauch der Wohnung durch den Mieter kann es jedoch sein, dass weitere Maßnahmen zur Instandhaltung anfallen. Im Mietrecht sind diese als Beheben kleiner Schäden (auch: Bagatellschäden) an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden definiert. Im Allgemeinen werden diese Maßnamen als Kleinreparturen bezeichnet.
Eine eventuelle Unwirksamkeit ergibt sich, wenn der Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt wird, die Kleinreparaturklauselim Mietvertrag also zu sehr von wesentlichen gesetzlichen Grundgedanken abweicht. Für Kleinreparaturklauseln ergibt sich der gesetzliche Grundgedanke gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, wonach der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten hat. Grundsätzlich gilt danach, dass der Vermieter Reparaturen durchzuführen sowie die Kosten zu tragen hat. Ausnahmen bestehen für schadhaftes Verhalten des Mieters.
Klauseln, die eine teilweise Kostenübernahme durch den Mieter vorsehen, sind unter folgenden aufgeführten Voraussetzungen wirksam:
Liegen die vorgenannten Voraussetzungen vor, ist eine Kleinreparaturklausel, die dem Mieter u. U. Kosten auferlegt, wirksam.
Allerdings bestehen diesbezüglich Ausnahmen. Die Kosten für die Beseitigung von Schäden, die bereits vor Beginn des Mietverhältnisses vorhanden waren, die durch den Vermieter oder Dritte, die nicht der Sphäre des Mieters zuzurechnen sind, oder die durch höhere Gewalt verursacht wurden, also z. B Blitzschlag oder Hochwasser, hat der Mieter nicht zu tragen.
Ist eine vom Mieter in Auftrag gegebene Reparatur erfolglos, ist sie durch den Mieter trotzdem abgegolten. Das Kostenrisiko trägt in diesem Fall der Vermieter.
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