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Zuletzt aktualisiert am 30. April 2020
Manche Wohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen, um negative Auswirkungen auf den Wohnungsbau zu verhindern und Vermieter*innen Planungssicherheit zu gewährleisten. Viele Vermieter*innen berufen sich aber auf Ausnahmen, die gar keine sind. Im Folgenden listet wenigermiete.de alle Ausnahmen auf und erklärt, welche Bedingungen dafür erfüllt sein müssen.
Mieter*innen berichten immer wieder davon, dass Vermieter*innen behaupten, die Mietpreisbremse gelte nicht für möblierte Wohnungen. Das ist jedoch falsch. Zwar kann der*die Vermieter*in für Möbel einen Aufschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Dieser richtet sich aber nach dem Gebrauchswert der Möbel. Üblich sind hier ca. zwei Prozent des Anschaffungswerts, wenn die Möbel nicht älter ein Jahr sind. Je älter die Möbel, desto geringer der Möblierungsaufschlag des*der Vermieter*in.
Bei einer komplett neuen Möblierung im Wert von 5.000 Euro dürfte der*die Vermieter*in die Miete um hundert Euro erhöhen. Sind die Möbel ein Jahr alt, sinkt der Aufschlag auf 90 Euro.
Es gibt aber auch Ausnahmen: Ist die möblierte Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet (beispielsweise eine Ferienwohnung) oder wenn sich das möblierte Zimmer innerhalb der Vermieterwohnung befindet, gilt die Mietpreisbremse nicht.
Als Mieter*in einer möblierten Wohnung sollten Sie am besten bei Beginn des Mietverhältnisses, spätestens aber, wenn Sie Ihre Rechte durchsetzen wollen, eine Auskunft über Anschaffungskosten und -zeitpunkt von Ihrem*Ihrer Vermieter*in verlangen. Wenn Sie mit wenigermiete.de Ihre Rechte durchsetzen, wird der*die Vermieter*in aufgefordert, alle Nachweise an das Mieterportal zu senden.
Ein hartnäckiges Gerücht ist, dass die Mietpreisbremse nicht bei Neuvermietungen nach Modernisierungsmaßnahmen gilt. Das stimmt so nicht. Seit der Verschärfung der Mietpreisbremse zum 1. Januar 2019 dürfen Vermieter*innen lediglich Modernisierungskosten in Höhe von acht Prozent jährlich auf den*die Mieter*in umlegen. (Zuvor waren es noch elf Prozent.) Zudem sind von der Umlage bloße Erhaltungsmaßnahmen ausgenommen. Das heißt, dass zum Beispiel das bloße Abschleifen eines Dielenbodens oder Streichen der Wände nicht als Modernisierungskosten auf Sie als Mieter*in umgelegt werden dürfen. Der*Die Vermieter*in muss diese nachvollziehbar von den ansonsten angefallenen Kosten abgrenzen und belegen. Auch Kosten, die der*die Vermieter*in bereits durch öffentliche Förderungen decken kann, dürfen nicht umgelegt werden.
Zusätzlich gibt es eine Kappungsgrenze. Danach darf in einem Zeitraum von sechs Jahren die reine Modernisierungserhöhung nicht höher als drei Euro pro m² sein. Liegt die Miete unter sieben Euro pro m², sind es höchstens zwei Euro pro m². Einen Teil der Modernisierungskosten muss der*die Vermieter*in als Erhaltungsaufwand abziehen und darf nur den Rest als Modernisierung umlegen.
Überschreiten die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen nicht 10.000 Euro, liegt der Anteil bei 30 Prozent. Bei höheren Modernisierungskosten ist er abhängig von der Art der Sanierung. Auch öffentliche Förderungen dürfen nicht umgelegt werden.
Der*Die Vermieter*in modernisiert für insgesamt 7.000 Euro. 500 Euro bekommt er*sie als öffentliche Förderung zugeschossen. Von den 6.500 Euro werden 30 Prozent als Erhaltungsaufwand abgezogen. Es bleiben also noch 4.550 Euro, die der*die Vermieter*in auf die Miete umlegen kann. Jährlich acht Prozent dieses Betrags darf der*die Vermieter*in als Modernisierungszuschlag verlangen. Monatlich sind das in diesem Beispiel also 30,33 Euro.
Es gibt allerdings eine Ausnahme, bei der die Mietpreisbremse tatsächlich nicht gilt: Investiert der*die Vermieter*in in die Modernisierung etwa ein Drittel des Aufwands einer Neubauwohnung und ist die Modernisierung so umfassend, dass sie eine Gleichstellung mit einem Neubau rechtfertigt, wird sie von der Mietpreisbremse ausgenommen.
Sollte der*die Vermieter*in behaupten, eine umfassende Sanierung vorgenommen zu haben, muss er*sie diese Kosten ganz genau darlegen. Viele Vermieter*innen versuchen, sich auf diese Ausnahme zu berufen, können sie aber nicht nachweisen. Daher lohnt es sich, mithilfe von wenigermiete.de nachzuhaken.
Die Mietpreisbremse kann nur für Wohnungen gezogen werden, die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes neu vermietet wurden. Da das Umsetzen in der Verantwortung der Länder liegt, ist der Zeitpunkt abhängig davon, in welchem Bundesland die Wohnung steht. In Berlin ist sie schon seit 2015 wirksam, in Bayern erst seit 2019.
Eine Auflistung aller Bundesländer und der jeweiligen Gültigkeit der Mietpreisbremse finden Sie hier>>
Um nicht das Bauen von dringend benötigtem Wohnraum zu erschweren, sind alle Wohnungen von der Mietpreisbremse befreit, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden. Gab es vor diesem Stichtag bereits eine teilgewerbliche- oder Selbstnutzung, kann der*die Vermieter*in sich nicht mehr auf die Ausnahme berufen und die Mietpreisbremse ist gültig. Die Grenze ist jedoch dort erreicht, wo der Wohnraum vorher noch gar nicht existent war und es sich deshalb um neuen Wohnraum handelt. Nicht als neuer Wohnraum zu verstehen sind aber Fälle, in denen Wohnungen nur erweitert werden, also der Zuschnitt geändert oder existente Wohnungen aufgeteilt oder zusammengelegt werden.
Prüfen Sie das Baujahr des Wohnhauses. Das Datum steht im Energieausweis, welcher der*die Vermieter*in bei Vertragsabschluss aushändigen muss. Wenn Sie als Mietinteressent*in den Energieausweis schon vor Vertragsabschluss anfordern, ist der*die Vermieter*in in der „Vorlagepflicht“ und muss diese Informationen zu Verfügung stellen (§ 16 Abs. 2 S. 2 und 4 EnEV).
Wenn der Vormietvertrag bereits wegen überteuerter Miete gegen die Mietpreisbremse verstieß, berufen sich viele Vermieter*innen gerne auf eine Ausnahme vom Gesetz. Das gilt aber nur dann, wenn der Vormietvertrag vor Einführung der Mietpreisbremse abgeschlossen wurde. Wenn dagegen bereits für den Vormietvertrag die Mietpreisbremse galt, kann sich der*die Vermieter*in nicht auf diese Ausnahme berufen. Dies ist insbesondere relevant für Mietmärkte, die in jüngster Zeit einen Preissprung erlebt haben und bei denen die Mietpreisbremse schon viele Jahre unumstritten gilt. So sind in Berlin, wo das Gesetz seit Sommer 2015 gilt, bereits viele Vormietverträge gesetzeswidrig.
Seit 2019 wurde die Regelung weiter verschärft. Seither ist der*die Vermieter*in verpflichtet, vor Unterzeichnung des Mietvertrags den*die Mieter*in unaufgefordert über Ausnahmen zu informieren, sonst kann sich der*die Vermieter*in später nicht mehr darauf berufen. Das heißt, der*die Vermieter*in muss Ihnen als Mieter*in bereits bei Vertragsunterzeichnung schriftlich (ggf. direkt im Mietvertrag) darauf hinweisen, dass es einen Vormietvertrag gab, der ihn von der Mietpreisbremse ausnimmt.
Mit Wirkung zum 1. April 2020 wurde die Mietpreisbremse aufgrund des Erfolgs beim Kampf gegen überhöhte Mieten verlängert und erneut verschärft. Für Mietverträge, die ab dem 1. April 2020 geschlossen wurden, gilt nun, dass die Rückforderungen überhöhter Mieten auch für bis zu 30 Monaten rückwirkend geltend gemacht werden können. Nach alter Rechtslage galt die Absenkung erst ab dem Zeitpunkt der Rüge der überhöhten Miete an den Vermieter. Ab sofort sind Vermieter*innen also endlich angehalten, sich von Anfang an geltendes Recht zu halten.
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